加拿大多伦多房价未来的分析和展望

来源:海外移民     时间:2020-11-07 23:52

  近两个月开始,房价已经开始回暖,让人看到了希望。但是由于冠状病毒引起的经济衰退可能会造成长期的经济损失,因此无法确切的保证房价会很快恢复到当前的高位。但是目前的回暖趋势还是让多伦多卖房者,特别是着急出手房源的房东,更是想抓住现在的涨幅快速出手。

 

  多伦多市中心的房价在2020年初涨幅迅猛。政府政策制定者瞄准的“软着陆”变得更加难以捉摸。我们认为,政客们希望将市场引导到一个典型的年度房地产周期,其价格增长率每年在1-3%之间,这与收入的增长保持一致。

 

  大多伦多地区的公寓价格一直以前所未有的速度持续上涨。如今,按照人们的正常工资水平,平均价格的多伦多市中心公寓已经无法负担,而且平均的多伦多公寓比卡尔加里的一整栋房屋都贵!所以多伦多的人均负债率是十分高的。

 

  买房的关注点也一直在改变。价格低于60万加元的公寓所占比例有所上升,而价格高于60万加元的公寓的兴趣在减弱。下图是至7月的多伦多基准房价的曲线图:

 

  图中我们可以看到基准房价还是呈下降趋势的。 但是房屋价格的中位数从今年四月开始有十分迅猛的,因为疫情对于平均房价的影响还是很大的。通过上图而看,平均房价在7月已经基本恢复了疫情前的水平, 并且并没有变平缓的趋势,所以还是有进一步增长的趋势。

 

  2021 多伦多房屋走势推测

 

  根据RE / MAX之前的房地产预测,在2019年初,多伦多大都市的房价将仅上涨2%,而Royal LePage的房价则保守地上涨了1%。最终,多伦多地铁的基准价格上涨了6%!这说明房价是很难精准的预测的,但是有几个核心点是影响房价的关键。

 

  平均偿还能力

 

  租金上涨快于收入上涨,因此首次购房者很难拿出首付。通过正常的工资,需要十年甚至几十年才能凑够多伦多的首付,而偿还贷款的压力也是巨大的。有了疫情的影响,失业率的飙升以及长期经济的影响,在近年内,房地产也是会有一定影响的。不过,多伦多好在抗压能力强,因为人口的涌入基数大,新移民的数量多,所以经济以及房价的恢复速度也会比别的城市要更加快速。

 

  2. 非必要需求

 

  由于非核心需求是“可选的”,买房者会更长时间的在房市进行“潜水”观望市场。所以当市场不稳定的时候,这些非刚需买家会暂停自己的购买需求。所以对于今年底以及明年的展望,最大的一个要素就是什么时候人们能真正的恢复疫情前的生活。

 

  非必要需求一大部分的都在于投资,现阶段由于疫情的影响,对人们旅行的阻碍是很巨大的,再附加上征收的15% 的国外买家税,目前一大批的外国买家都处于了停滞阶段,对于多伦多这样的移民国家,海外买家的减少,对于地产市场的活跃度还是有一定影响的。但是旅行阻碍环节了之后,国外买家的市场也会随即恢复。

 

  3. 长期租金

 

  多伦多有近40%的公寓未被业主使用,因此租金投资是房价的重要驱动力。只要有安全健康问题存在,国内对长期租金收入财产的兴趣就会枯竭。取消社会隔离政策后,政府尚未制定针对拖欠租金的房东帮扶策略。租户将如何偿还三到六个月的租金欠款? 并且因为学校都变成了网路授课,所以很多留学生都选择了回国进行网络课程,这也导致了很多出租房目前的空置问题。

 

  多伦多目前的家庭负债情况

 

  大多伦多地区的价格上涨。价格上涨降低了承受能力,并给价格带来下行压力。根据经验法则,当房屋拥有成本超过家庭收入的40%时,被认为负担不起。

 

  2020年3月,多伦多的房屋拥有成本占家庭收入中位数的68%。换句话说,在冠状病毒影响之前,在低利率环境下,多伦多的房价已经超过了经济基本面。但是,鉴于价格已经很高,当前的价格上涨不会很简单的使得房屋的可负担性大幅度降低。

 

  目前市场下,卖家应该出手吗?

 

  从卖方的角度来看,市场上有更多的变化会影响价格下降,并且疫情所造成的经济问题可能会在未来几年表现的更加明显。因此现在可能比两年内更好的销售时间。

 

  当然,可能作为卖家,您也会担心现在刚需的买房者不愿意出太高的价格,如果有这样的顾虑,您也可以通过今年下半年对房屋进行一些简单的装修升级,并且确认好自己的合作经纪人,这样再2021年新的一年到来的时候,做好卖出的准备。而且年度房地产周期通常会在上半年有利于卖方。

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